中國房地產目前的核心關鍵：發展租賃市場

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回到中國房地產目前的核心關鍵：發展租賃市場。深圳曾經多次考慮效法新加坡發展組屋，但很快發現組屋是一種「房屋福利」，作用在於穩定一個小區域的市民心態，對於深圳作為一個中國城市，很難發揮調整市場價格作用。

曾經在恆大擔任首席經濟學家的任澤平年中公佈了中國房地產市場的調查，指出2020年中國住房市值為62.6萬億美元，遠高於美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。如果計算住房市值與GDP的比例為414%，比較美國148%、日本233%、德國271%、英國339%、法國354%，看起來有點怕人，但是考慮到人口，中國比其他五國加起來還要多一倍有餘，也就是說人均住房市值只有發達國家的1/2到1/4，如果再考慮到和比例較低的美國比較，中國人的固定資產投資在房產遠高於股票及債券，這個貌似可怕的比例，也有其合理性。

但是，中國房地產也有個嚴重問題：供求失衡，中國住房問題源於地方政府慣於通過土地提供財政收入，結果因為人地錯配、供求失衡，一二線高房價，三四線高庫存，結果算起來住房市值虛高。中國人口長期大量向都市圈集聚，政府雖然極力控制大城市規模、推動區域小城鎮均衡發展，也只能減少差距，不能改變現狀。一二線城市人口流入但土地供給嚴重不足導致高房價，三四線城市人口流出但土地供給過多導致高庫存，進而導致全國住房的市值和虛耗同時增高。

一般經濟學家通常都會提出優化土地供應；推進房地產稅改革，抑制投機型需求等構思，但現實是這些方法效果有限，核心問題仍是如何改變供求失衡，尤其是如何減低需求！需求怎麼可能減低？中國政府把目光放到租賃市場上，既然住屋需求不會減少，起碼可以通過更有秩序的房屋租賃，削弱對擁有權的需求。

情況最明顯的當然是北上廣深，目前上海市常住人口為2487萬人，流動人口近千萬，所以上海租房人數達到980萬，佔總人口39%，北京達到760萬，佔總人口34%，深圳作為移民城市、租房市場更加龐大、租房人數高達1800多萬。到2030年中國租房群體可能高達2.7億，相當於接近20%的人口。年輕人對傳統安家立業思想的態度正在發生著改變， 除了接受租住房屋外，更重要的是他們可能來自鄰近的城鄉，本身在當地也已經擁有居所，出於朋輩影響才考慮在工作地點購房，如果能在這些一線城市之中能租住合適居所，自然也會降低投資房產的意欲。

在十四五規劃中，關於城市發展、其中一整頁都是關於租賃市場。今年7月2日國務院辦公廳《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，內容基本都是圍繞以租務市場來完善土地支持政策。其中對人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對集體經營性建設用地、企業單位、產業園區依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，放寬比例；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

當租賃市場變得熾熱，自然會推動城市房租出現上漲趨勢，租金可能會成為下一階段重點調控目標。因此中國加快監管租賃市場，主動設立監管、甚至於營運機構，例如成立市政府租務局，來管理基層保障性租賃住房，達到主動穩定租金變化、並對整個房地產市場發揮關鍵作用。

來自：https://www.youtube.com/watch?v=HsjbdzGgXR4