公共房屋只應為民解決住的問題

[何濼生]

要對治香港的房屋問題，首先要明白問題的性質。



這些年來公屋輪候時間愈來愈長，而私宅租金則愈來愈高。捱貴租、住劏房的人苦不堪言；年輕人要置業成家又難以支付高昂的樓價。然而，民間對政府覓地建樓的舉動卻鮮見配合：



對於新界東北發展計劃十多年來一直在爭議聲中以龜速推進；
對於郊野公國邊埵地帶建樓，又遇到環保人士大力抗拒；
任何填海造地建議都難免遇到各方大力反對。大的如交椅洲或東大嶼造島，小的如土地大辯論中提出的馬料水填海計劃，亦遭反對；
對於公私營合作發展農地，政府建議的「土地共享先導計劃」，被指為明益地產商。縱使政府申明發展商需興建基建等設施，並要求私人發展商申建的新增樓面面積要有六至七成用作興建資助出售房屋(包括居屋、綠置居及首置單位)，民意支持仍弱。



大家不禁要問：如果房屋問題真的那麼嚴峻，為什麼政府覓地建樓竟然阻力重重？



一個簡單而直接的答案是太多港人自私自利。自己既已解決住屋問題，人家上不了公屋，與我何干？



原來，房屋問題儘管嚴峻，卻只是少數人的問題。根據2016年的人口普查，香港30.2%租用公屋；15.2%擁有居屋或私有化了的公屋；4.5%獲僱主提供單位安居；33.3% 為私樓業主；只有不到17%的住戶要租私樓 (包括分租的單位)。如果上了公屋、置了業的住戶可視作已解決了住屋問題，而考慮到有能力置業的人不一定都想置業，可見真正受房屋問題困擾的，不會高於成半。對於居住在自置物業內的48.5%家庭住戶而言，自己擁有的物業保值或升值，遠比政府覓地建樓重要。對於已解決了居住問題的人，關心環保或周末有沒有好去處並不奢侈。



早前社會福利署就物區政府推售的九龍啟德跑道區第4A區2號住宅官地向城規會申請，要求將其中一成樓面作社會福利設施用途。城規會收到的14份意見書，全數反對有關申請。反對的理由是擬議的社福設施所帶來的使用者，難免會加重區內交通負荷，影響物業的價值。土地大辯論提出的馬料水填海遭反對的理由包括沙田區主要交通幹道已告飽和、「政府人口計算多番失誤並欠缺長遠規劃」、計劃「破壞環境」，以及會用作發展豪宅等。



其實，多了人口自然會為交通帶來壓力，反對者可以提出有條件接納計劃，可以要求政府先交出解決交通問題的方案才再作考慮。至於指政府人口計算多番失誤的批評，是不是說可能根本無需覓地建樓？香港人口七百五十萬，住宅用地卻只佔全港陸地約1100平方公里面積的7%。住宅用地不足根本無可置疑。指政府人口計算多番失誤云云，不過是政客的托辭而已。政府早已表示：針對居民關注增交通擠塞問題，當局會研究仿效珀麗灣和愉景灣的做法，將馬料水填海區打造成「無車社區」，以爭取地區支持，減低交通負荷，又提出增加公營房屋比例，爭取政黨支持。為什麼當政府回應市民對房屋需要的時候，聲稱服務市民的政黨竟要求「永久擱置馬料水填海」？



可見香港人自私的心態正是很多問題難以解決的要因。耳熟能詳的NIMBY(Not In My BackYard) ，即所謂「勿在我的後園(設會損害我利益的東西)」心態，使我們多年來未能用上高效能焚化爐去處理固體垃圾。第一個高效能焚化爐要待2022年才能啟用，其中一個原因正是找不到地方落腳，最後才找到石鼓洲這遠離民居的地方。但在新加坡人家已有四個現代的焚化爐，而另一更新更高效的新一代焚化爐將於2022至2027年分階段落成。香港人除了不願區內人口密度增加、影響景觀，還有仇富心態作祟。有人批評地產商屯積農地不起樓，但實情是要把農地改劃為住宅用地要「過五關斬六將」，成功機會不高且動輒要十年以上。地產商收購農地待發展機會合法合理。只要發展時支付合理的補價，從中獲利有什麼不妥呢？



公屋輪候時間屢創新高，一個原因固然是私樓租金難以負擔，但近年多了尋利人申請也是一個重要的原因。自回歸以來，公屋租戶的身份一直是政府「讓利」的目標。「讓利」愈多，尋利的公屋申請人也自然愈多，而願意放棄公屋戶藉的誘因則愈來愈少。記憶所及，1996和1997年把公屋單位交回房委會的數字每年約有萬個。近年除因調遷而交還給房委會的「淨回收」數字僅約七千個。[1]當中因富戶身份確定違反居住條件的每年只有約280個。房委會指目前全港約有26,400個公屋住戶須繳交額外租金，約佔住全港公屋住戶總數的3.4%。



2017年10月房屋委員會前年收緊公屋富戶政策，住戶一旦入息超過申請限額5倍又或資產超過100倍，或在香港擁有住宅物業的公屋住戶，即會被「叮走」。運輸及房屋局數據顯示，截至2019年3月，房委會已向約580個違反新富戶政策的公屋住戶發出《遷出通知書》，但只有134個住戶交還公屋單位。公屋富戶千方百計但求留低，就是要保住利益。公屋富戶為求有得留低，會申請刪除家人戶籍。房屋署數字顯示，2018年度首三季共有約32,200人獲批准從其家庭戶口中刪除戶籍，而第四季則有約9300人獲批准刪除公屋戶籍，全年合共約41,500人，佔全港公屋居民數目的1.97%。



筆者認為：要解決公屋輪候時間愈來愈長的問題，必須扭轉「讓利過大」的趨勢。筆者不認同1997年推出的「租者置其屋」計劃，也不贊成團結香港基金近月推出的組屋計劃，就是因為讓利太多，對尋利人的吸引力太大。尋利人為尋利而扮窮或滯窮(滯窮指拒絕向上流動) 都會使純為「尋住」的申請人輪候更長時間。



團結香港基金推出的組屋計劃容許申請人即以市價二五折的價錢買入單位或先租後買，更提出將來只須補回鎖定了的地價差額便可在公開市場轉售，潛在賺價以百萬元計，怎不教尋利人心動？



相反，本人倡議的「港人家庭基本居屋」則反其道以行，一是定價基本上與港人家庭入息中位數掛鉤。如港人家庭年入息中位數是36萬，出售單位中位數即定為360萬。二是設計完全不容賺價。轉售不設時限亦無須補地價，但只能以原價加通脹售回房委會。房委會則參考當時全新「港人家庭基本居屋」打個合理折售給不介意買舊單位的家庭。



「港人家庭基本居屋」的設計，為的是排走尋利人士，讓有限資源可更快為有需要的家庭所用。



「港人家庭基本居屋」不設入息或資產審查，只要是香港永久居民夫婦，一生有一次机會買入。但如為換樓，可賣給房委會再購入其他計劃內的單位。



「港人家庭基本居屋」的設計，乃基於以資產和入息劃線釐定購入資格會嚴重扭曲行為。面對巨大潛在利益的誘惑，為求符合資格造假或索性不上游棄高薪厚職的個案恐怕數不在少。要住房的要跟要圖利的一齊排隊，會違「安居樂業」原意。團結香港基金建議可能會損害經濟效益。



開展組屋計劃要考慮可持續性。「港人家庭基本居屋」的設計下，單位循環再用的机會更大。相反，團結香港基金方案下單位將在公開市場發售。每出售一間便少了一間給計劃的目標群組。此外，公開市場出售的由誰來接？應該是不符合資格買荀價樓的中產。該等人士交稅更多，卻最後補貼別人賺大錢。



為了排除「尋利者」申請公共房屋，我認為公共房屋一不應容許用以生財，二應只可由申請人住，三受惠人士住在公共房屋，均不得間接或且直接持有任何物業。目的是要投資者只能投資私樓。因此我的「港人家庭基本居屋」，不論出租和出售的，都要求申請人自用。自2017年10月房屋委員會已再容許公屋戶另有私樓，但我認為新售出的居屋，都不應容許業主另擁投資物業。這設計旨在催有能力買私樓的人不要買資助房屋。



出售和出租的，都要實而不華，和提供只屬最起碼的生活空間。



申請人應為夫婦不是說單身人士沒有住屋需要。政府可另設單身人士宿舍。但本文只針對家庭需要而獻策。



一般而言，有經濟能力後，能進軍私樓市場的，為改善生活質素或為賺取樓市上升紅利，市民會自動自覺把單位賣回給房委會。這樣單位會持續發揮功能滿足市民對公共房屋的需要。



選擇租入而不購入的人士，因為沒有之前的「利誘」，相信只因暫時未有能力才不購。但租入單位同樣可安居樂業。


(文章曾載紫荆雜誌)