在70至90年代，9個新市鎮相繼落成，平均只需7.5年便可讓第一批人口遷入。當時，拓展署專責發展新市鎮，有效統籌不同職能的部門以推進城鎮化，應記一功。新界拓展署於1973年成立，在1986年與市區拓展署合併為拓展署，是一個跨專業部門，並在每個新市鎮設立地區拓展處。各新市鎮的項目辦公室全權負責推展項目，包括制定發展計劃、就有關法定程序申請批核、監督徵用、清理土地的工序及其他相關工作。
成效為本管理 加強項目問責應設專責部門 整體監督統籌
及後至2000年代，政府判斷發展新市鎮的需求式微，部門組織架構也隨之改組，現時大型發展計劃由不同部門攤分，例如規劃署負責制定規劃大綱及發展計劃，地政總署則主要負責土地行政。政出多門，不僅使問責機制欠清晰，也有礙溝通，導致發展周期冗長，例如目前進行中的洪水橋新發展區自2007年重新推出後，首批人口要在17年後才可遷入。為了加快新發展區的推展進度，政府應成立專責部門負責整體統籌及監督工作，以提升部門對項目的問責性和監管。
問責制度除了加快造地，對往後的房屋發展周期也相當重要。在1997／1998年度，房屋用地供應督導委員會成立，定下明確的機制，責成房屋署、地政總署及拓展署互相協調，在新市鎮和主要發展地區進行的房屋計劃，拓展署負責土地平整工程，直至地盤交付予房屋署建造公屋，或者交予地政總署賣地作私人住宅發展，之後房屋署和地政總署便是負責部門，直至單位落成為止。同時，部門需要遵從既定的建屋時間表，而委員會內部亦設有框架，以處理項目上的疑難。
受惠於具體的建屋目標和問責制，公私營房屋在1999年至2003年的5年間，每年平均落成68,200個單位，可惜這種高效的機制已不復見。雖然房屋用地供應督導委員會於2013年改組為土地供應督導委員會，但房屋落成量仍持續落後於《長遠房屋策略》年均約46,000個單位的供應目標。只有當政府落實以成效為本的管理方式，才可以提升執行效率，真正加快熟地供應。
定期審視政策 平衡保育與發展
新界北和西北附近有不少濕地和魚塘，發展固然需要注意保育事宜，但目前的政策均無助於保育或發展。城規會目前為濕地保育區和濕地緩衝區定立了邊界，這些區域佔地超過3,000公頃，等同香港面積的2.7%。雖然城規會可管制私人土地上的發展，卻欠缺機制確保業權人會妥善保育用地；事實上，不少魚塘遭到荒廢，因而被雜草覆蓋。
香港有6成土地（約66,000公頃）位於郊野公園、綠化地帶以及其他綠化區，因而未能動用。誠然，郊野公園和綠化地帶對生態保育和市民休憩需要十分重要，然而有關地區的生態價值一直未獲定期審視，其中郊野公園邊界更是自40年前確立以來不曾檢討過。
土地資源相當寶貴，需要政府積極規劃善用，以滿足社會、經濟、民生、保育及不同群體的需要。其實發展與保育並非二元對立，不少地方都採納政策，致力平衡保育和發展需求，例如設立保育信託基金。同時，政府亦需要定時進行科學化的研究，聚焦保育高生態價值的土地，從而釋出其餘土地作其他規劃。
建土地儲備 免再陷供地危機
要徹底解決土地短缺，香港亟須建立土地儲備。土地儲備是沒有即時用途而隨時可動工的政府土地，不少國家均有建立，有助社會應對新的發展需要，以及填補意外的供應落差。雖然政府去年宣布引入土地儲備的概念，但按現時的立法及行政程序，在詳細規劃落實前，要建立土地儲備幾乎不可能。
土地儲備主要來自收地及填海，不過引用《收回土地條例》前，必須先通過新發展區計劃或其他公營發展項目，確立「公共用途」；另一邊廂，政府的內部行政安排規定，進行任何填海前，須擬備新的分區計劃大綱圖或修訂大綱圖。
政府可參考其他地方的土地儲備機制，例如在新加坡廣泛採納的「白色地段（White zone）」概念。在白色地段上，只要符合賣地或招標條款中的一些參數，發展項目便不受限於硬性的土地用途。當然，政府也可成立公共機構，循市場機制獲取土地。透過積極設立土地儲備，香港才可避免再次陷入今日面對的土地供應危機。
面對嚴峻的房屋問題，社會渴望有一種立即見效的方法，增加土地及房屋供應，然而造地過程漫長，皆因基建不足、持份者不滿、政策失衡這3隻「房間裏的大象」（Elephant in the room）一直未獲正視。若只着眼個別的房屋項目，未必值得大費周章檢討種種複雜的問題；但正正是這種思維，讓造地過程持續低效，亦拖慢了本港短期的土地供應。筆者以一系列4篇文章分析新界的發展前景，並針對以上3方面提出建議，以本文作尾聲：一方面，發展新界能創造未來所需的發展容量，關乎香港長遠的競爭力；另一方面，通過改善造地過程，可以將短中長期的幾十萬單位提前落成，盡早滿足市民的住屋需要。
要解決土地匱乏，必須要加快造地的前期工序，提升造地效率，讓土地及房屋供應適時到位。（資料圖片）
▲ 要解決土地匱乏，必須要加快造地的前期工序，提升造地效率，讓土地及房屋供應適時到位。（資料圖片）
撰文 : 葉文祺 團結香港基金土地及房屋研究主管
許雅婷 團結香港基金研究員 【同時是上星期8月21日網上會議的的講者。精華重溫https://youtu.be/c5bSFOEQk5c】
來自：https://paper.hket.com/article/3038562/ ... 0%E5%9C%B0